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昌平北四村地塊區(qū)位圖

6月5日，北京出讓海淀、昌平、石景山4宗地塊，總建筑面積約35.5萬平方米，成交總價約130億元。其中昌平、石景山地塊分別被越秀、北京城建、未來科學(xué)城、貝好家聯(lián)合體以及中海新城底價競得，海淀寶山雙子地塊被中建壹品、金隅分食。

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當(dāng)前，石景山在售項目有中海學(xué)府里、中海寰宇天下天境、長安源境一期（二期項目設(shè)計方案已公示）、長安玖章，元璽，以及即將入市的首鋼璟悅長安等，再加上西黃村地塊，石景山庫存在快速攀升，就銷售情況而言，未來西黃村或面臨一定去化壓力。

西黃村配套優(yōu)質(zhì)，但地塊規(guī)劃相對復(fù)雜。根據(jù)掛牌文件，地塊規(guī)劃建筑面積16.46萬平方米，包含11.5萬平方米住宅（648、650地塊）與5.1萬平方米公建（640地塊），且地塊被80 年代老舊小區(qū)包圍，呈不規(guī)則狹長型，建筑布局受限，部分戶型可能無法實(shí)現(xiàn)南北通透。

石景山西黃村地塊區(qū)位圖

與此同時，強(qiáng)勁的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)持續(xù)為區(qū)域注入發(fā)展動能。依據(jù)《北京昌平區(qū)生命科學(xué)園CP01-0601~0603 街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，項目所在的CP01-0601街區(qū)被明確定位為“集基礎(chǔ)研究、成果轉(zhuǎn)化、配套服務(wù)和居住功能于一體的產(chǎn)城融合型科技園區(qū)”。

從周邊新房來看，項目北側(cè)龍湖觀萃設(shè)計了15棟住宅857套房源，于2024年9月6日取證。截至目前已簽約373套，去化率約44%，成交均價約5.65萬元/平方米。附近新房還有建發(fā)城建文源府、建發(fā)珺和府，已經(jīng)進(jìn)入清盤階段。

此外，掛牌文件中提到640地塊內(nèi)須返還地上建筑規(guī)模3.68萬平方米商業(yè)面積，回購價格鎖定3000元/平方米，低于建安成本構(gòu)成財務(wù)剛性負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商資金實(shí)力要求較高。

從寶山地塊來看，0016地塊地上建筑規(guī)模約5.04萬平方米，0017號地塊地上建筑規(guī)模約6萬平方米，地塊距離地鐵6號線廖公莊站步行距離約700米，距離西五環(huán)入口約800米，交通有一定優(yōu)勢，但配套相對缺乏，目前寶山主要依托阜石路沿線的石景山資源（如京西大悅城、山姆會員店）及錦繡大地批發(fā)市場，大型綜合商業(yè)設(shè)施尚待提升。

對于產(chǎn)品和房價預(yù)測，北四村兩地塊限高60米，容積率2.6，兩項指標(biāo)和龍湖觀萃一樣，參照龍湖7棟6~11層洋房和8棟17~18層小高層，戶型覆蓋77~129平方米二居至四居，項目產(chǎn)品或有所類似。按套均100平方米計劃，約產(chǎn)出房源800套，房價預(yù)計在5.5萬~6萬元/平方米，適合昌平南、海淀北的剛需和剛改人群。

西黃村北側(cè)1公里是中關(guān)村科技園石景山園區(qū)，聚集互聯(lián)網(wǎng)、金融科技企業(yè)，產(chǎn)業(yè)人口超 5 萬人，符合職住一體的置業(yè)邏輯。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，相較寶山地塊，半壁店更偏近四環(huán)，環(huán)線優(yōu)勢更為突出；在容積率方面，半壁店兩地塊容積率1.3、1.6，建筑控高15米，未來可能打造4層低密洋房社區(qū)，而寶山地塊容積率2.1，控高30米（局部36米），預(yù)計規(guī)劃9~11層的小高層住宅，這樣的產(chǎn)品與半壁店低密洋房社區(qū)居住體感會拉開較大差距；教育配套方面，寶山地塊規(guī)劃的首師大附中，難以與海淀頂級教育資源相比，因而教育對地塊價值加持相對有限。

與海淀半壁店、寶山村地塊相比，西黃村的最大優(yōu)勢在于配套成熟度，西井社區(qū)底商密集，涵蓋生鮮超市、餐飲、藥店等，滿足日常消費(fèi)需求，5 分鐘車程可達(dá)京西大悅城、當(dāng)代商城、遠(yuǎn)洋春秋里，10分鐘直達(dá)山姆會員店、居然之家，商業(yè)能級為3宗地塊最高。

西黃村地塊雖歸屬石景山，但距離海淀核心區(qū)并不遠(yuǎn)，與寶山地塊直線距離僅約2公里。該地塊距離6號線西黃村站僅 500 米，步行5分鐘可達(dá)，800米可達(dá)西五環(huán)入口，適合中關(guān)村、西二旗等區(qū)域的有車一族。

此外，海淀近兩年不斷增加的住宅供應(yīng)，也為寶山地塊帶來一定壓力。據(jù)中房報京津冀統(tǒng)計，自2025年至今，海淀已成功出讓朱房、樹村、半壁店、寶山6宗地塊，建筑面積約43.93萬平方米，土地成交金額約363.48億元。

石景山西黃村地塊建設(shè)要求

張凱認(rèn)為，作為此規(guī)劃區(qū)內(nèi)稀缺的住宅項目，地塊將充分受益于生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)不斷集聚的高素質(zhì)人才以及隨之而來的區(qū)域配套設(shè)施全面升級。因此，產(chǎn)業(yè)的高能級集聚與高效交通網(wǎng)絡(luò)的協(xié)同效應(yīng)，共同構(gòu)成了驅(qū)動該地塊發(fā)展的兩大強(qiáng)勁引擎，為其長期增長奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

相比于昌平、石景山底價出讓，海淀寶山雙子地塊盡管有溢價，但整體成交并不火熱。0016地塊競價12輪，被中建壹品27.45億元拍下，樓面價5.51萬元/平方米，溢價率1.76%；0017地塊競價10輪，被金隅33.64億元競得，樓面價5.6萬元/平方米，溢價率1.48%。

而在15日前，同為西四環(huán)外的海淀半壁店雙子地塊，火拼近百輪，被保利發(fā)展和北京建工聯(lián)合體以45.45億元總價、約12%溢價率成交。直線距離僅約3公里，為何寶山熱度不敵半壁店？

圖片來源：中房報圖庫

根據(jù)土地出讓文件，兩地塊須配建社區(qū)服務(wù)站（≥500平方米）、社區(qū)文體活動中心（≥1200平方米），且套內(nèi)90平方米以下戶型占比不低于70%。

出人意料的，海淀土地也不好賣了。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，北四村地塊的核心價值依賴于軌道交通可達(dá)性與區(qū)域規(guī)劃所確立的產(chǎn)城融合導(dǎo)向。當(dāng)前，現(xiàn)有的昌平線生命科學(xué)園站（步行約15~20分鐘）提供了基礎(chǔ)的出行保障。更為重要的是，西側(cè)約500米處已規(guī)劃地鐵19號線北延線及支線的始發(fā)站生命谷站，該站預(yù)計于2027年建成。該線路未來將成為連接海淀永豐產(chǎn)業(yè)區(qū)、金融街核心商務(wù)區(qū)以及北京中心城區(qū)的關(guān)鍵廊道，顯著提升區(qū)域整體的交通效率與綜合吸引力。

昌平北四村地塊位于中關(guān)村生命科學(xué)園三期核心腹地，建筑面積7.99萬平方米，其中0077地塊建筑面積4.17萬平方米，0078地塊建筑面積3.82萬平方米，容積率均為2.6，限高60米。

在寶山北側(cè)直線距離約2.5公里處，還有北京即將供應(yīng)的西郊機(jī)場0007、0012地塊和0018地塊。可以想見，未來寶山地塊入市或?qū)⒅泵姘氡诘觏椖?、西郊機(jī)場地塊和朱房、樹村，以及石景山高端項目的競爭分流。